El 1 de diciembre, el presidente de la República, Rafael Correa, envió a la Asamblea Nacional el proyecto de ley orgánica para evitar la especulación sobre el valor de las tierras y fijación de tributos (Loevt).

Mediante esta propuesta legal, que deberá ser conocida y tramitada en 30 días, los gobiernos autónomos descentralizados (GAD) podrán mejorar su participación en las ganancias extraordinarias obtenidas a partir de la especulación de los propietarios de la tierra.

El proyecto no grava a la ganancia justa obtenida en una venta

En las transacciones de bienes inmuebles se acostumbra a denominar como ‘plusvalía’ al valor originado por el aumento en el precio de un bien inmueble ocasionado por el transcurso del tiempo.

Según la normativa que ya existe actualmente, las operaciones de compra-venta de inmuebles urbanos pagan impuestos a las utilidades y a la plusvalía. Esto significa que quienes venden una propiedad pagan un tributo por el aumento del valor que se reconoce como legítimo en la venta de un inmueble (ganancia ordinaria o justa); y, también, un tributo por el aumento del valor del inmueble por encima de la ganancia ordinaria (ganancia extraordinaria o especulativa).

A futuro, con la aprobación de la propuesta enviada por la Función Ejecutiva y que aplica a inmuebles urbanos y rurales, el vendedor de un inmueble, sea una persona natural o jurídica, pagará un impuesto solo por aquella ganancia extraordinaria que supere los 24 salarios básicos unificados (SBU), monto que hoy llega a $ 8.796.

Ese único impuesto a la ganancia extraordinaria será pagado solo si la casa se compra después de la entrada en vigencia de la Loevt.

El impuesto a la ganancia extraordinaria busca desincentivar la especulación en el mercado y regular los precios de bienes inmuebles. De esta manera, según indica el proyecto de Loevt en sus motivaciones, se generará mayor equidad en el acceso a la propiedad. Y ello en razón de que el déficit de vivienda en Ecuador ha estado históricamente asociado a la poca disponibilidad de terrenos para construcción, una situación ocasionada por la plusvalía ilegítima que emana de la especulación con el suelo.  

Por eso en el proyecto de ley se considera además que el actual impuesto a las utilidades y plusvalía aplica solo a los terrenos baldíos si estos se venden dentro de los 5 años posteriores a la aprobación de la ley.

La ministra de Vivienda, María de los Ángeles Duarte, explicó que el proyecto evitará la especulación en el precio de aquellos terrenos que aumentan sustancialmente de valor sin ninguna inversión del propietario y debido a la presencia a su alrededor de obras públicas y privadas como alcantarillado, parques, aeropuertos y centros comerciales.

En la propuesta enviada a la Asamblea, para el cálculo anual de la ganancia ordinaria o justa que genera una transferencia de un inmueble, se usa la tasa de interés pasiva que el Banco Central del Ecuador (BCE) fija como referencia para el pago de los intereses en los depósitos a plazo mayores a 365 días.

Según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), el 31% de hogares ecuatorianos no cuenta con vivienda propia. Mientras que el 64% de quienes adquieren una propiedad lo hacen para habitarla, es decir, no están interesados en venderla en el corto plazo.

El cálculo del tributo a la ganancia extraordinaria está definido

En el proyecto de la Loevt, las decisiones sobre la fijación de los tributos están normadas. Para calcular la ganancia extraordinaria se aplica una fórmula que reconoce los gastos que el vendedor ha efectuado en la venta, las mejoras que el vendedor realizó mientras poseía el inmueble y la obtención de una ‘ganancia ordinaria’ libre de impuesto.

A tal efecto se calcula la tarifa del 75% sobre el monto en exceso adicional a la ‘ganancia ordinaria’ y únicamente cuando dicho monto supere los 24 salarios básicos unificados ($ 8.496).

La propuesta incluye exenciones al pago del impuesto

A propósito de la transferencia de bienes inmuebles, el proyecto de Loevt establece que están exentas a la ganancia extraordinaria las operaciones realizadas por el Estado, sus instituciones y las empresas públicas; los estados extranjeros y organismos internacionales; las empresas de economía mixta en la parte que representa aportación del sector público; y los deudores o garantes del deudor por las daciones en pago de inmuebles para la cancelación de deudas.

Tampoco serán objeto de tributo aquellas transferencias de dominio de bienes inmuebles relacionadas con las sucesiones por causa de muerte, las donaciones, las rifas, los sorteos y los remates (o ventas) realizados judicialmente o por instituciones del Estado.

A su vez, el impuesto a la ganancia extraordinaria no aplicará a los actos que no constituyen una transferencia como son: las adjudicaciones de bienes inmuebles producto de los gananciales de la sociedad conyugal y a las adjudicaciones ocasionadas por el reparto del haber de una sociedad comercial.

Los GAD serán los mayores beneficiarios de la recaudación  

Según información presentada en la página web del Servicio de Rentas Internas (SRI), las dos terceras partes de los tributos a la ‘ganancia extraordinaria’ estarán dirigidas a los gobiernos de los municipios y distritos metropolitanos del país. La otra tercera parte irá hacia el Presupuesto General del Estado (PEG) y se utilizará para financiar la inversión pública en áreas como educación, salud e infraestructura.

Sin embargo, el artículo 17 del proyecto de ley se explica que la totalidad de la  recaudación será para cada GAD y distrito metropolitano autónomo. "Estos recursos serán destinados al mejoramiento de los servicios básicos de alcantarillado y agua potable". 

Además de apoyar a la generación de ingresos para los GAD, la nueva normativa coadyuvará a que los gobiernos locales modernicen sus formas de avalúo de los predios, actualicen los catastros de propiedades y aporten a la transparencia en los mercados inmobiliarios.   

A partir de la entrada en vigencia de la Loevt, recomienda el SRI, el comprador de un inmueble debe exigir que el valor declarado en la escritura pública corresponda con el valor que efectivamente pagó por la propiedad. De esta manera, el adquiriente se asegurará de que el tributo por la ‘ganancia extraordinaria’ no incremente si decide vender el inmueble en el futuro. (I)  

Promotores inmobiliarios no pagarán por las ganancias extraordinarias

El proyecto de ley orgánica para evitar la especulación sobre el valor de las tierras determina a cinco grupos que estarán exentos del pago del impuesto a la ‘ganancia extraordinaria’.

Uno de ellos son aquellas personas que tengan como actividad económica habitual la promoción y construcción de bienes inmuebles para su comercialización; es decir, los promotores inmobiliarios no correrán con el pago de ese tributo.

La ministra de Vivienda, María de los Ángeles Duarte (foto), insistió en que esos empresarios no se verán afectados  porque son quienes invierten y dinamizan la construcción, sino que el impuesto lo pagarán quienes venden una propiedad.

“El promotor es la persona que reúne todos los componentes para hacer el negocio inmobiliario”, remarcó Duarte.

Fausto Ricaurte, promotor y constructor independiente desde hace 6 años, observó positivamente el espíritu de la ley. “Si alguien, por las obras que hace el Estado o el Gobierno local, mejora el precio de su terreno, tiene que pagar”, comentó.

El cuerpo normativo aclara que sí pagarán el impuesto los comercializadores de bienes inmuebles o cualquier actividad afín, donde no exista promoción inmobiliaria y de construcción.

Ricaurte hizo énfasis en el control que deberá ejercer la autoridad competente para evitar la especulación, protegiendo tanto a promotores como a clientes. Sin embargo, teme que ese costo adicional se traslade al empresario.

“Lo que hacemos ahora es comprar un terreno. El dueño de ese terreno paga el impuesto predial. Al momento que se produce una venta, cuando el promotor ha construido una casa o departamento, se genera un costo que incluye la plusvalía. Esto lo puede pagar el promotor o el constructor”, explicó. A criterio de Jaime Rumbea, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador, abordar el tema en este momento es “inoportuno” por tres motivos: la coyuntura electoral podría generar un debate sin el contenido técnico adecuado; la fragilidad actual del sector distraería las capacidades de las empresas; y se incidiría negativamente en la certidumbre de los inversionistas y de futuros compradores. “Cualquier cosa que busque el proyecto, cualquier excepción que haga, el sector ahora no está en capacidad de soportar este tipo de debate”, manifestó el dirigente. El gremio evalúa el documento y está dispuesto a participar en la Asamblea u otro espacio. (I)

En los barrios destacan la recuperación de la plusvalía para reinvertir en obras

El proyecto de ley para evitar la especulación sobre el valor de las tierras genera expectativa entre los dirigentes barriales y parroquiales de Quito. Una vez que se conoció la propuesta del Ejecutivo, se concentran en el mecanismo que permitirá canalizar los tributos obtenidos por la especulación para el financiamiento de obras de interés público. Lorena Brito, presidenta del Gobierno Parroquial de Tumbaco, manifestó que la Ley eliminará los sobreprecios de los inmuebles.

“Obras públicas como la construcción del aeropuerto internacional en Tababela y la Ruta Viva provocaron que los terrenos pasen de costar $ 100 a $ 250 por metro cuadrado”.

La representante criticó la vieja práctica de los especuladores, que aprovechándose de  información privilegiada o del anuncio de futuras obras inflan el costo de la tierra.

“Esto se acabará y esa gente que vive en Tumbaco como arrendataria podrá por fin  comprar un terreno para vivir dignamente”.

En esa parroquia, ubicada al nororiente de Quito, una vivienda tiene un costo mayor a los $ 100.000. Es decir, no hay oferta de proyectos inmobiliarios de interés social cuyo valor no supere los $ 70.000.

 Marco Cumanicho (foto), presidente de la Mancomunidad del Valle, destacó que la tasa generada por la ganancia extraordinaria, que percibirían los municipios, se  destinaría a proyectos para las  zonas periféricas y rurales.

“La gente que vive en espacios que no cuentan con todos los servicios básicos pueden adquirir una casa o terreno a precios justos y asequibles a la realidad de cada uno”.

Para el concejal de Quito, Carlos Páez, (Alianza PAIS), la propuesta del Ejecutivo favorecerá la recuperación social de la plusvalía. “Resulta justo que la ganancia extraordinaria sea capturada por el Estado, en este caso por el Municipio, en su gran mayoría, para que se reinvierta en obra pública”.  

De ese modo, apuntó Páez, el acceso a agua, alcantarillado o energía eléctrica es universal. “Eso es justo y equitativo”.

Norma Cifuentes, moradora de San Antonio de Pichincha, relató cómo el esfuerzo que realizó para ahorrar $ 80.000 para adquirir una casa hace dos años quedó en vano.

“Llegó Unasur y el dueño de la propiedad aumentó el costo a $ 130.000. La solución que tomé fue seguir arrendando y mirar otros lugares, donde las viviendas no tuvieran un precio exorbitante”. (I)