Uno de los objetivos del proyecto de ley para evitar la especulación con el valor de las tierras (Ley de Plusvalía) es la actualización de los catastros municipales. Esto permitirá establecer avalúos reales para la aplicación o no del impuesto del 75% a las ganancias extraordinarias en caso de la segunda venta de un inmueble.

Por otro lado, ayudará a mejorar los niveles de recaudación del impuesto predial de los cabildos. Esto último ya ocurre en Quito, donde el ordenamiento catastral ha convertido el impuesto sobre bienes raíces en un componente importante de los ingresos municipales.

En 2013, por ejemplo, los prediales equivalían a 14,5% de las transferencias del Gobierno Nacional. En Machala el impuesto representaba el 7,7% de las transferencias, en Cuenca el 6,4%, en Ambato el 6% y en Guayaquil alrededor del 5%.  

El próximo año la Municipalidad quiteña prevé que los ingresos por este impuesto equivaldrán a 16,7% de las transferencias del Estado Central (unos $ 325 millones). La actualización del catastro ha significado, también, que los ingresos de los prediales tengan una tendencia ascendente en Quito.

En 2013 la recaudación equivalía a $ 42,1 millones, en 2015 la previsión fue de unos $ 52 millones. Y en 2017, la Alcaldía planea recaudar $ 54’456.000.

El alcalde Mauricio Rodas recordó que la última actualización del catastro capitalino se aprobó en diciembre de 2015.

El pasado 8 de diciembre, Rodas se pronunció en contra del proyecto de ley que impulsa el Gobierno.

Sin embargo, la administración municipal propuso en mayo de este año, por medio de la Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda, un proyecto de ordenanza que regula el procedimiento de ‘Captura de Plusvalía’ por cambios normativos en el uso y ocupación del suelo, operados a través de los Proyectos Urbanísticos Arquitectónicos Especiales (PUAE).

Sergio Garnica, concejal independiente y presidente de la Comisión de Uso de Suelo del Concejo Metropolitano, detalló que la ordenanza tiene que ver con la captura de plusvalía a los PUAE de la ciudad, los cuales se presume que generarán afectaciones en temas de movilidad, medio ambiente e infraestructura física.

La idea con la ordenanza es generar una compensación a la ciudad por parte de los constructores, a través de un pago o entrega de obras, que no beneficie el proyecto original, sino a la comunidad circundante. Este sistema ya se aplica en la ciudad hace unos cuatro años.

Entre los proyectos que generaron compensaciones están los centros comerciales San Francisco y Scala Shopping, en el valle de Tumbaco, cuyos constructores edificaron distribuidores de tráfico en las zonas aledañas.

Un sistema similar se aplicó en el proyecto de Eko Park y UDLA (en el nororiente capitalino). “Lo malo de esto fue que era un convenio entre la autoridad municipal y los promotores inmobiliarios. Por eso es importante la creación  de la ordenanza para que las reglas del juego queden establecidas de forma definitiva”, manifestó Garnica.

Resaltó que en Quito está previsto una inversión mayor a $ 800 millones, con respecto a grandes proyectos de construcción.

La ordenanza que pasó el primer debate el 18 de julio está en análisis en la Comisión de Uso de Suelo y en las siguientes semanas estaría lista para segundo debate.

Carlos Páez, concejal de Alianza PAIS (AP), manifestó que al oponerse al proyecto del Gobierno, Rodas “está actuando como actor político, no como alcalde de la ciudad”.

Afirmó que la ley que propone el Gobierno Nacional está alineada a la declaratoria de la Conferencia Hábitat III que, en su numeral 137, señala: “se promoverá la captura del valor de la tierra y de los bienes de desarrollo urbano”. (I)

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La capital de Chimborazo quiere recuperar la inversión en alcantarillado

Riobamba actualiza su sistema predial; en Latacunga, expectativa por el volcán

Las realidades inmobiliarias en Riobamba y Latacunga son diferentes. El Municipio de Riobamba implementó el programa  Sistema Integral de Predios. Así obtiene  información real sobre los 54.000 predios registrados en esta ciudad. Esto influirá en la planificación.

La última vez que se realizó un catastro  fue en 1996. Por eso se efectúa en la actualidad un nuevo estudio enfocado en detalles como metros de construcción, dirección exacta, fotografías y cuántos dueños ha tenido el predio. De las 54.000 propiedades, 33.000 ya están ingresadas en el nuevo sistema. A la par, el Cabildo cuenta con una ordenanza que indica que esta entidad deberá recuperar el 30% de lo invertido en alcantarillado, apertura de  vías, tipo de material usado, si es pavimento o lastre.

La diferencia deberá ser cancelada por los beneficiados de la obra. Es decir que los que estén al pie de la calle y los más cercanos deberán asumir el costo dividido entre ellos en un plazo entre cinco y 10 años. “Este año se recaudaron cerca de $ 3 millones en lo que tiene que ver con mejoras. Unos $ 700.000 más que en 2015. Este aumento se registró porque con el nuevo catastro se identificó que en varias edificaciones, en las que solo se anotó un predio había más”, dijo Edwin Cruz, director de Planificación.

Cada dos años el Municipio realiza una valoración del costo del suelo, fundamentado en 24 variantes. Entre estas constan infraestructura, equipamiento, costo de mercado, altura de la edificación y sector. Este conjunto de factores influye en el costo del pago predial, el cual puede variar de un año a otro. Cruz se refirió también a la nueva Ley de Plusvalía que se estudia en la Asamblea Nacional. Según él, esta ley beneficiará a los municipios. “Se da oportunidad a las ciudades para que sean más sostenibles y la inversión pueda recuperarse. Si me beneficio por la venta de mi predio también se debe contribuir por ello para seguir generando obras”.

Por su parte Kevin Cevallos, profesional de la construcción, también está de acuerdo con el proyecto. “Los constructores necesitamos de todos los servicios para edificar. Y debemos retribuir a los municipios por el agua, alcantarillado y las buenas vías”.

En Latacunga el sector inmobiliario no se mueve al mismo ritmo desde la reactivación del volcán en agosto de 2015. Hubo planes habitacionales de interés social que se proyectaban en las parroquias Belisario Quevedo, Eloy Alfaro y San Buenaventura. Estos proyectos contaban con interés y aceptación. Sin embargo, tras las anomalías en el coloso esta tendencia se detuvo.

El mapa de riesgos actualizado por la Secretaría de Gestión de Riesgos (SGR) puso en evidencia que muchos proyectos inmobiliarios estaban en zonas con riesgo de lahares. Esta situación encareció el costo del suelo y de otros bienes en las zonas consideradas seguras.

“La plusvalía creció entre un 50% y 70% en esos sectores”, indicó Abelardo Álvarez, expresidente del barrio Brazales, ubicado en el sector rural alto de Latacunga. El exdirigente puso un ejemplo, “un terreno que antes de la emergencia costaba alrededor de $ 7.000, hoy puede llegar hasta $ 13.000”.

Por su parte Galo Agama, director del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi), explicó que sí han tenido muestras de interés de planear proyectos de tipo social por las líneas de crédito que se establecieron como política pública para favorecer la vivienda social, pero que no se materializaron. La gente sigue a la expectativa por causa del volcán. (I)