Encontrar un lugar para vivir no siempre es tarea fácil. Lo fundamental es conocer el precio de la vivienda o del solar y luego buscar la forma de financiamiento. Este segundo punto es el principal inconveniente al que se enfrentan los compradores. Los precios de los terrenos en los sectores considerados exclusivos se han incrementado de manera desproporcionada en los últimos 6 años.  

En puntos de la vía a la Costa, en el oeste de la ciudad, como Puerto Azul y Porto Fino, subió de $ 120-130 a $ 300-350 el metro cuadrado de terreno.

En Samborondón, otro sector de gran desarrollo, hasta 2008 se podía comprar un macrolote (terreno para urbanizar) en $ 70 el m2 ahora bordea los $ 300-350. El incremento en el precio de los solares va del 70% al 85% en seis años.

El alto costo de la tierra hace que el 17% del total de empleados del país, que gana salario básico ($ 340) vea con escepticismo la posibilidad de tener un espacio en estos sectores.

Hace un año, por ejemplo, el economista Juan José Mora, de 28 años de edad, y su esposa, Marcia González Abad, de 24, buscaban una casa luego de arrendar por más de dos años una villa en el barrio del Seguro al sur de Guayaquil. Primero quisieron adquirir un terreno, de los pocos que quedan, en la ciudadela Nueva Kennedy, pero el precio era de $ 35.000 por un solar de 10x16. “Si lo adquiríamos nos quedábamos sin dinero”, confiesa Mora.

La búsqueda siguió, pero esta vez  de una casa terminada. Visitaron diferentes urbanizaciones en las vías a Samborondón y a la Costa, pero en todas el precio fluctuaba entre $70.000 y 110.000.

El caso no es aislado. Susana Freire y su esposo Javier Andrade, ambos de 39 años y con dos hijas, María Paula de 17, y Johana de 15, regresaron de España hace cinco meses. Vivieron en ese país desde 1998 y regresaron  con un  capital de $ 50.000. Su primer objetivo fue  comprar un solar en Bellavista, pero costaba $ 30.000. Luego buscaron una casa nueva en una ciudadela cerrada, pero el precio de la más barata  era de $ 80.000, cifra elevada para una pareja que no tiene empleo. Según Andrade, en su última visita a Ecuador en 2008 encontraron casas de hasta $ 40.000 “pero ahora que ya tienen el dinero el precio es inalcanzable”.

Para el ingeniero José Fuentes, presidente del Colegio de Ingenieros Civiles de Guayas, el costo de la tierra es determinado por muchos factores.No existe una tabla, el precio se define según la oferta y la demanda. Si se trata de una zona residencial con servicios básicos y con rápidas vías de acceso el metro cuadrado aumenta su valor.    

Las cifras se incrementan si el lugar está cerca del casco comercial. En la ciudadela Kennedy el precio es muy alto (no da cifras) porque tiene cerca la av. Francisco de Orellana, donde hay hoteles, entidades bancarias, restaurantes y centros comerciales. “En cambio el costo del terreno es más bajo en un sector aislado y sin servicios básicos.

Igual ocurre con la compra de una vivienda. El valor está ligado con el sector, con los materiales que se utilizó y los acabados. “He visto, en una misma urbanización, villas de tres precios distintos. Los valores  están relacionados con los materiales que utilizó el constructor”.  

El ingeniero José Centeno Abad, presidente de la Cámara de la Construcción, explica que en la ciudad se le pone precio a la tierra de acuerdo con la calidad del suelo, el sector, servicios básicos con los que cuenta y el acceso a vías rápidas.    

La obra pública siempre hace que una zona gane plusvalía. “He visto lugares olvidados cuyo valor del terreno se incrementa de inmediato gracias a la construcción de una vía de 6 carriles o  una autopista”.  

Advierte que si una persona prefiere comprar un terreno, la construcción le saldrá mucho más económica que adquirir una casa a promotores inmobiliarios. Ellos adquieren terrenos sin servicios y los urbanizan. Construyen las calles, instalan las tuberías, el cableado subterráneo y la electrificación, lo que requiere de grandes capitales y por ello el valor se incrementa.

Asegura además que existen decisiones que tienen injerencia en el valor de los terrenos. En Los Ceibos  la ampliación de la avenida del Bombero y los centros comerciales determinó la creación de urbanizaciones para un nivel socieconómico alto. Además eso generó gran demanda de proyectos inmobiliarios que convirtieron a la zona en un sector atractivo.

Pero así como hay sectores en desarrollo también existen lugares que se han devaluado. En el sur de la urbe, en barrios como el Centenario (antes muy cotizado), del Seguro y urbanizaciones como La Saiba y Los Almendros las viviendas se promocionan a precios más bajos (55.000 dólares en adelante), aunque el Municipio considera al sector como zona revalorizada, por la regeneración urbana.

El ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi), Diego Aulestia, asegura que el país tiene un rasgo de crecimiento urbano anárquico.

Tres millones de personas habitan en sitios de alto riesgo donde no existen servicios básicos. “En todo el país existe un sobredimensionamiento en el uso del suelo y esto genera complicaciones al momento de construir viviendas de interés popular. “Si sube el precio del suelo en determinados sectores esto implica que las casas para personas con pocos recursos económicos se construirán en sitios más alejados de las grandes ciudades”. Aulestia considera que antes de imponer una cifra referente al valor de los terrenos, la  Ley de Ordenamiento Territorial busca otorgar una serie de planteamientos  técnicos que permitan dinamizar la oferta del suelo. “No creemos que sea necesario definir un precio porque no se trata de un control. Pero nos percatamos de que cuando se incrementa la plusvalía un sector se beneficia en detrimento del resto de la sociedad”.

Precios y sectores

Héctor Macías, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Guayas, dice que a más de la vía a la Costa existen otras zonas de desarrollo como la vía marginal a Daule y la Terminal-Pascuales, en donde se construyen viviendas para estratos socioeconómicos medios y medio bajos. Asegura que la zona con terrenos más costosos está en la vía a la Costa, aunque los montos varían según el sector. “Hasta en la zona cercana a Puerto Azul cuesta entre $ 350 y $ 400 por m2. “La cifra baja entre los km 10 y 15, ahí se oferta en $ 150 y $ 200. Cerca al peaje baja a $ 20 y $ 50.

Otro sector con terrenos a costos elevados es Samborondón, donde el m2 bordea los $ 300 y $ 350 en especial en urbanizaciones como Riveras y Lagos del Batán. Sobre la vía Terminal-Pascuales se puede adquirir lotes de $ 60 a $ 80 cada m2.

Consuelo Torres, corredora de bienes raíces y miembro de la Bolsa Inmobiliaria Nacional (BIN) de Quito cuenta que los precios de los terrenos, en primera instancia, varían de acuerdo a la oferta, la demanda y los avalúos catastrales. Esos son los principales estándares para imponer un precio. “Luego tiene gran trascendencia la ubicación. Un gran ejemplo es Quito, donde el metro cuadrado cerca del Parque de la Carolina cuesta $1.000 y el de construcción bordea los $2.000. Este sector es muy apetecido por los inversionistas porque tiene bancos y centros comerciales cerca. El problema radica en que hay pocos terrenos que se negocian y realmente quienes los adquieren son empresas constructoras”.

Para Torres el valor del terreno  se relaciona con la oferta y la demanda. “Si un vendedor sabe que la zona es comercial y el comprador quiere el espacio para construir un condominio con locales comerciales aprovechará al máximo la venta. Controlar precios puede resultar complejo, dice, así se ha manejado siempre. El precio de un terreno sube o baja por el sector y la utilidad que le den”.

La economista Marlene Mendoza, docente investigadora de la Universidad Católica de Santiago de Guayaquil, aclara que los costos de los productos se determinan en función de su oferta y demanda.

“Ante un déficit habitacional el requerimiento de terrenos y viviendas es relevante. A mayor demanda de un bien con oferta fija el precio aumenta. Si bien la oferta de bienes raíces se incrementa, el requerimiento sigue siendo mayor. La demanda de los terrenos y de las viviendas depende de varios factores, empezando por la disponibilidad de los ingresos (a capacidad económica con  menores ingresos se requieren casas modestas y viceversa), gusto y preferencias de los consumidores. La ubicación es un factor muy importante para los adquirientes (una esquina tiene mayor valor en una misma urbanización, lo mismo sucede con las calles),  pero también lo es la vecindad o el entorno  (si el terreno presenta un entorno con amenidades ambientales como un río, zonas verdes (árboles) tendría un precio más alto, mientras que si el terreno está junto a un vertedero, carreteras o áreas industriales su valor va a caer, no se valora positivamente este tipo de entorno como lugar para vivir. También cuenta las características y servicios del bien ofrecido (tamaño, materiales utilizados en la construcción, tipo de casa, seguridad, entre otros)”.

DATOS

Técnicamente, la plusvalía no es otra cosa que el valor que se asigna a un bien inmueble en función de los beneficios futuros que este pueda traer al comprador.

Las obras y servicios aledaños al sector fijan el precio de los terrenos y viviendas. Existe especulación y el nuevo cuerpo legal podría regular esta práctica.

Según cifras del Miduvi, en cinco años de gestión (2007-2011) se entregaron 246.000 soluciones habitacionales de todo tipo, incluyendo viviendas nuevas y mejoradas.

Dentro de la Parroquia Tarqui, la mayor expansión se registra en la Vía la Costa. Allí, en el año 2001 había 4.120 predios y en 2011 se multiplicaron a 8.992.