Con la aprobación de las reformas a la Ley de Inquilinato los Municipios regularán  las condiciones del arrendamiento. El proyecto de ley, que aún espera el veto del Ejecutivo, dispone la creación de una Oficina de Registro de Arrendamientos que inscriba los contratos de arrendamiento o anticresis y custodie el monto establecido como garantía por el uso del inmueble.          

En Quito esa dependencia funciona desde el año 2000 y está adscrita a la Dirección de Catastros, pero solo registra 20 contratos al día y atiende unas 30 consultas.  

La concejala Elizabeth Cabezas reconoce la importancia de  devolverle a los municipios el rol regulador para que el registro  de contratos sea ordenado y así motivar a que los ciudadanos se acostumbren a legalizar esos convenios.

Para custodiar la garantía, las Oficinas de Registro de Arrendamiento deberán abrir una cuenta en el Banco de Fomento a nombre del municipio, en la cual los mismos inquilinos harán el depósito cuyo monto no podrá superar el doble de la cuota  mensual por el arriendo.    

Zoila Mejía (70 años) es propietaria de una casa rentera en El Pintado (sur de  Quito) y desde hace 20 años arrienda dos departamentos que cuentan con cocina, sala, comedor, dos dormitorios y un baño completo, mientras que la lavandería y la terraza son compartidas.

Por cada departamento ella percibe actualmente 200 dólares mensuales y a cada inquilino le  solicita una garantía por el mismo valor. Éste último, asegura  Zoila, es un fondo para reparar cualquier daño que sus inquilinos puedan causar en el inmueble. En todos esos años nunca ha registrado un contrato y cualquier divergencia ha sido resuelta de mutuo acuerdo con sus vecinos.   

Al respecto, el proyecto de ley también establece cómo resolver posibles controversias entre arrendadores e inquilinos, a través de los Juzgados de Inquilinato.

En Quito existen tres y funcionan en el centro de la ciudad, pero el Consejo de la Judicatura deberá fijar el número de  jueces de inquilinato necesarios para cada  jurisdicción territorial e, incluso, podrán tener competencia cantonal, de acuerdo con los requerimientos de cada localidad. Y en los cantones que no cuenten con  jueces de inquilinato serán los jueces de lo civil y mercantil quienes cumplan con esa labor.

La devolución de la garantía es uno de los temas más conflictivos en este tipo de contratos. Por ello, el proyecto de ley señala que  el fondo no se entregará al arrendador si el deterioro del inmueble se produce por su uso normal, por el paso del tiempo, por la mala calidad o defectos en la construcción del inmueble. Pero también aclara que si el daño es causado por los inquilinos o sus familiares, el arrendador podrá usar toda la garantía para la reparación o, incluso, demandar civilmente al inquilino si el costo es mayor, sin que ello afecte la decisión de finiquitar el contrato.

Para Cabezas, la propuesta busca tener un registro de los trámites de arriendo y contar con un fondo  que respalde el buen uso de los bienes arrendados, dinero que no será manejado por el Cabildo y que será entregado una vez que las partes terminen el contrato. Mientras se aprueba el proyecto de ley, el Municipio de Quito analiza las competencias que asumirá y cuál será el procedimiento, tema que tratará la próxima semana la Comisión de Suelo y Ordenamiento Territorial.  

Para la legalización, los contratos deberán tener los nombres completos de quienes los suscriben, los servicios que ofrece el inmueble y si es amoblado se deberá adjuntar un inventario de los muebles. El registro del documento deberá efectuarse  en un plazo máximo de 30 días posteriores a su celebración, caso contrario el documento será inválido y el arrendador pagará una multa equivalente al  10% de la cuota mensual.

Por otro lado, el arrendador que quiera finiquitar el contrato deberá notificarlo con 90 días de anticipación a la fecha de expiración. De no hacerlo, el contrato se  renovará  por un año y una sola vez. Transcurrido ese plazo, el arrendador podrá desahuciar al inquilino concediéndole 30 días para la desocupación y restitución del inmueble.

Para Zoila es necesario que se difunda cómo se realizará el registro y la devolución de la garantía, pues ahora ese dinero lo tiene ella.

DATOS

Art. 16 Inscripción del contrato: Los arrendadores deberán registrar el contrato dentro de los 30 días posteriores a la celebración. Si lo hicieran después de este tiempo deberán pagar una multa del 10% de la cuota mensual del arriendo.    

Art. 14 Sanción por cuotas excesivas: La oficina de registro fijará el precio máximo del arriendo de los inmuebles y emitirá un certificado con el costo a los arrendadores. La multa para quienes cobren valores excesivos será impuesta por los jueces de Inquilinato.  

Art. 17 Causales de terminación del contrato: Se podrá dar por terminado cuando el inquilino no pague más de dos meses de arriendo. Cuando haya peligro de destrucción del edificio. Cuando el arrendatario haga escándalo, entre otros.

Art. 18 Desahucio por cambio de dueño: La venta del inmueble a otra persona provoca que inmediatamente se desahucie a los inquilinos, por esto el arrendador deberá notificar con 30 días de anticipación la venta. El inquilino tendrá hasta 90 días para desocupar el predio.