Hace poco, Luis Sánchez, padre de familia de Guayaquil, averiguó cuánto le costaría el alquiler de un local comercial en una de las plazas ubicadas en la vía a la Costa, con la intención de abrir un negocio.

Al observar que había varios espacios disponibles, llamó a uno de los anuncios, pero lo que escuchó rebasó sus expectativas. Por un local de 2 pisos de 180 metros cuadrados debía pagar $ 2.400 al mes, más $ 400 de alícuota. Al ajustar las cuentas notó que debía vender al menos $ 10.000 mensuales para que la inversión se justificara.

Los servicios circundantes en esta zona de la ciudad, entre los que se encuentran supermercados, ópticas, gimnasios, restaurantes, panaderías, boutiques, farmacias, así como una ciclovía que construye el Ministerio de Transporte y Obras Públicas (MTOP),  hacen que vivir e instalar un negocio en la vía a la Costa sea alto, y que bajo la etiqueta de ser uno de los sectores de mayor “plusvalía”, los elevados precios de locales y viviendas sean la norma aceptada por la mayoría.

Pero, ¿por qué crece el valor de la tierra? El promotor inmobiliario Luis Valero explicó que la plusvalía  se incrementa por 2 motivos básicos: la economía del país y la infraestructura que los municipios o la empresa privada levanten alrededor de la tierra o bien. Para el experto, este valor está actualmente regulado por el mercado, es decir por la oferta y la demanda.

De acuerdo a un estudio publicado por la Cámara de la Industria de la Construcción (Camicon), el incremento en el costo de las viviendas ocurre debido a la especulación permanente del precio de la tierra, así como por el aumento en los materiales y en la mano de obra.

Por ejemplo, en Quito, el precio  promedio del metro cuadrado para vivienda hasta agosto se ubicó en $ 920, con un valor en las construcciones de $ 99.727.

Mientras que, en Guayaquil fue de $ 1.078 y $ 124.073, respectivamente. En ambas ciudades el valor aumentó el 2% en 1 año.

Valero señaló que, si bien algunos propietarios de tierras -argumentando la presencia de servicios-, pueden pedir montos extremadamente altos y generar una especulación de la tierra, al sector promotor le corresponde no acceder.  “Cuando alguien quiere explotar el valor de la tierra, los promotores, que sabemos del negocio, no compramos porque tendríamos que vender las casas demasiado caras y nadie las compraría”, expresó.

Estimó necesario que los Municipios efectúen avalúos a la tierra al menos cada 5 años para establecer si esa plusvalía es real.

Un impuesto en discusión

El presidente de la República, Rafael Correa, ha manifestado en varias ocasiones durante este año, su interés por controlar la plusvalía -a la que considera ilegítima-, y anunció que el Estado busca captar un porcentaje de lo que esta genera para que se retribuya en obras para la población.

El Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad), desde el artículo 556 hasta 561, regula el impuesto a las utilidades en la transferencia de predios urbanos y plusvalía a través de los municipios.

Actualmente en el país se cobra el 10%, pero no se ha definido de momento, cuál será el mecanismo para que el Estado participe también de estos ingresos.

Este impuesto se puede pagar tantas veces como se transfiera un bien. Por ejemplo, en el caso de los predios donde se construyen urbanizaciones, se lo cancela cuando las tierras pasan de su propietario original a la promotora, y se vuelve a pagar cuando la empresa vende cada una de las casas.

Es decir, que ingresa varias veces a las arcas municipales. Fuentes consultadas dijeron que estos tributos no estaban captándose de manera eficiente.

Según Óscar Borrero, consultor e investigador colombiano experto en avalúos, dijo hace poco a EL TELÉGRAFO, que en países como Colombia, los municipios participan con porcentajes de entre el 30% y 50%, en Brasil con alrededor de la mitad de la plusvalía y en España, según cada ciudad, se recauda entre el 30% y 40%.

Para Valero, “sería importante discutir con todos los actores”, la forma en que se buscará esta regulación al precio de la tierra, aunque opinó que incrementar el porcentaje del impuesto “no beneficiaría a la adquisición de bienes ni al negocio inmobiliario”, pues disminuye la rentabilidad para el propietario.

Recordó además, que muchos de los servicios que aumentan la plusvalía de los sectores son provistos por las mismas constructoras, por ejemplo cuando  se instalan subestaciones eléctricas, plantas de tratamiento de agua, vías o parques.

En uno de sus últimos discursos, Correa expresó que la plusvalía es fuente de inequidad y que no se trata de poner más impuestos, sino de que haya mayor equidad, pues hay gente que se beneficia y gana dinero “cruzada de brazos”.

Puso de ejemplo lo ocurrido con los terrenos donde se construirá la sede de la Unasur en Quito, que pasaron de $ 500 mil a $ 3 millones.

El Gobierno espera incluir el tema en el proyecto de Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial y Gestión de Suelo que se encuentra en la Asamblea.

DATOS

El constructor Luis Valero explicó que hay un tipo de plusvalía engañosa que se genera por la sobredemanda y conlleva a las conocidas burbujas inmobiliarias.

Otro impuesto que se analiza en el país y que se aplicaría es a la conocida “comida chatarra”, según el Gobierno, pero solo a las cadenas de restaurantes y no a los pequeños locales.

En una de las zonas que subieron los precios de las casas es en la vía a Samborondón. Hace 5 años una vivienda costaba aproximadamente $ 80.000, pero ahora $ 104.000.

Según el Servicio de Rentas Internas, el impuesto a la plusvalía existe desde 1945 y se cobra sobre el valor de ganancia en el momento de vender inmuebles. Se trabaja para dotar de mejores mecanismos a los gobiernos locales para que recauden efectivamente el tributo y tengan más suficiencia financiera que se vea reflejada en obras de infraestructura vial.