En la construcción del proyecto de Ley de Ordenamiento Territorial y Uso y Gestión del Suelo, que el Gobierno concluiría este mes, el debate también gira en torno a la plusvalía y su incidencia en el alto costo del suelo.

¿Por qué es necesario regular la plusvalía?

La preocupación sustancial tiene que ver con la gestión del suelo, particularmente urbano, cuyo contexto no es igual al rural. El suelo es valioso por lo que se puede hacer con él y eso está anclado a expectativas futuras. En Ecuador vemos un incremento significativo en el precio y de ahí surgen varios cuestionamientos: por qué ocurre eso, cómo se produce y cuáles son las consecuencias. Hay un principio económico básico para que el valor de un bien que no sufre ningún proceso de transformación o la incorporación del trabajo humano se incremente: la única razón es la especulación.

El anuncio de una ley que regule la plusvalía ya genera controversia entre los propietarios de terrenos y viviendas, que consideran a los bienes inmuebles como una inversión segura…

Distingamos 2 cosas. Es diferente el incremento injustificado del precio de suelo a la ganancia que se puede obtener tras la construcción de una vivienda. Es decir, no se piensa en recuperar la plusvalía que genera el trabajo de una empresa constructora, que transforma el suelo en vivienda, porque allí hay una utilidad; hablamos de la ganancia injustificada del valor del suelo. En términos reales, la única razón para ese incremento es la consecuencia de una decisión de la autoridad pública. Por ejemplo, cuando el suelo rural se convierte en urbano a través de una ordenanza municipal y ya se puede fraccionar para venderlo en lotes más pequeños. Allí el cuestionamiento es cómo la sociedad se beneficia de eso o por qué la ganancia debe ser privada. Otra causa para incrementar el valor del suelo es la inversión del Estado cuando se pavimenta una calle o se entregan obras de alcantarillado, agua potable, equipamiento público. Por eso hay países (Japón, Corea, Brasil, Colombia) en donde el desarrollo de la ciudad se financia con lo que la misma ciudad produce.

¿Cuál es la legislación en Colombia y Brasil sobre este tema?

Ellos plantearon una recuperación significativa de la plusvalía, en base a que la plusvalía solo puede darse como consecuencia de decisiones de la autoridad pública o de inversión pública. En Brasil existe la figura de venta de derechos de edificabilidad y en Colombia una contribución especial de mejoras. Bogotá es un gran ejemplo porque recauda altos montos que se reinvierten en la misma ciudad.

¿Cuáles serían los impactos de un modelo similar en Ecuador?

¿Si el suelo es costoso es posible tener vivienda de interés social en zonas consolidadas de la ciudad? No podemos hacerlo. Es decir, aceptar que rija la especulación y, por lo tanto, que se pueda pedir cualquier valor por el suelo, es condenar a que las personas de menores recursos no puedan vivir en las zonas consolidadas de la ciudad. Entonces la política pública debe proponer una recuperación significativa de la plusvalía y tenemos que penalizar el engorde de suelo. No es posible que la ciudad siga extendiéndose cuando tenemos lotes vacíos en el centro, pero por supuesto, la regulación será a partir de ciertas superficies. No hablamos de lotes de 80 metros cuadrados que una madre dejó de herencia a sus hijos, eso no tiene ningún impacto, no nos engañemos; hablamos de lotes extensos. En Cuenca, por ejemplo, hay 13.000 predios vacíos dentro de la ciudad y por otro lado las urbanizaciones se extienden en suelo agrícola o al margen del río.

¿A qué se refiere con “penalizar el engorde de suelo”?

Lo que vamos a penalizar es el acaparamiento del suelo y hay que ser claros, aquí habrá ganadores y perdedores. Con el control de la plusvalía pierden los terratenientes urbanos –insisto- porque no hablamos de lotes de 100 metros, para cuyos dueños se puede establecer un valor mínimo a fin de no perjudicarlos, el problema está en lotes de 2.000, 4.000 o 5.000 metros cuadrados vacíos en la ciudad. Con ello ganarán quienes buscan vivienda en zonas centrales, que no verán un incremento cada vez más agudo del precio del suelo; ganarán los constructores (sean profesionales independientes o grandes empresas) porque el valor muy elevado del suelo no les permite desarrollar proyectos cuya venta esté garantizada.

En general se dice que Cuenca es la ciudad más cara del país, pero si hablamos del costo del suelo, ¿cuáles son las provincias más afectadas por la especulación?

Hay que considerar que el aumento en los costos del suelo también es resultado de la situación positiva del país, es decir, a medida que las personas tienen mejores ingresos más acceden a vivienda. Solo el Miduvi entregó cerca de 300 mil bonos de vivienda desde 2007 a la fecha y con el incremento de los créditos otorgados por el sistema financiero público y privado, obviamente la demanda de vivienda o de suelo ha crecido. Sobre la especulación diría que se ha generalizado en el país, pero si bien las condiciones económicas de los ecuatorianos han mejorado, de ninguna manera se justifica el aumento exagerado en el costo del suelo. Ese afán especulativo debemos controlarlo en la medida en que afecta a las personas de menores ingresos y no es que pensemos en fijar un precio máximo del suelo según el sector, pero sí consideramos que Ecuador debe procurar una recuperación significativa, importante, de la plusvalía que ahora es un beneficio casi exclusivo de los privados.

Actualmente cuando se negocia un inmueble el vendedor ya paga el impuesto a la plusvalía. ¿Cómo plantea recuperar de manera más efectiva ese sobreprecio?

El problema es más complejo porque tenemos que dinamizar la oferta de suelo y castigar el acaparamiento de terrenos baldíos. El Municipio de Quito ya lo reguló en los años 40 y la Ley de Régimen Municipal lo contemplaba, el Cootad también lo hace, pero la normativa debe ser más fuerte porque todavía vemos suelo vacío en las ciudades. Hoy por hoy existe el 10% que se cobra de la diferencia entre los avalúos, pero en muchos casos los avalúos están subvalorados por una suerte de deficiencia en la gestión de avalúos y catastros a nivel nacional; ya el Miduvi está trabajando en aquello.

Además el impuesto del 10% es muy bajo y restrictivo porque solo se da cuando hay transferencia de dominio, pero qué ocurre cuando se incrementa el valor del suelo como resultado de una ordenanza. Por ejemplo las viviendas que rodean al antiguo aeropuerto ya pueden construir en altura. Inclusive si hacemos un cálculo breve buena parte del nuevo aeropuerto (en Tababela) y las vías pudieron financiarse con la recuperación del valor que se genera cuando en una vivienda de un piso ya pueden construirse 20, gracias a la decisión pública de sacar el aeropuerto de Quito. Los brasileños tienen esa figura muy desarrollada y anualmente mueve millones de dólares en ciudades como Sao Paulo.