El noroccidente de Pichincha está creciendo desordenadamente

Las parroquias y cantones del noroccidente de Quito ofrecen flora y fauna exuberante, además de una gran capacidad agrícola y ganadera.  
Ese territorio está compuesto en el 65% por bosque subtropical húmedo y es una de las regiones con mayor biodiversidad del país.

Hace 4 años, el paisaje natural de la región conocida científicamente como Chocó-Andino, se conjuga con un acelerado crecimiento urbano, que se está produciendo desordenadamente. Al filo de la carretera Calacalí-La Independencia, que conecta a Quito con la parte norte del Litoral, se observa una centena de anuncios de venta de haciendas, fincas, pero también de lotes de terreno y viviendas.

Los cantones Pedro Vicente Maldonado y San Miguel de los Bancos tienen la particularidad de que a los costados de la vía existen elegantes urbanizaciones en las que se ofrecen lotes desde los 1.000 metros cuadrados.

En el último año, se aprobaron 40 proyectos inmobiliarios en Pedro Vicente Maldonado, mientras que en San Miguel de los Bancos recibieron la autorización otros 6.

Portales inmobiliarios como Plusvalia.com, VIVE 1, entre otros, ofertan en sus páginas varios lotes e inmuebles en esos sitios, destacando que se trata de lugares propicios para el desarrollo del turismo y la ganadería.

Por ejemplo, una hacienda ubicada en Mindo, parroquia Los Bancos, tiene un valor de $ 548 mil y una finca de 86 hectáreas cuesta $ 300 mil en el mismo lugar, al tiempo que un terreno de 2.500 m² se oferta por $ 65 mil.

El caso de Pedro Vicente Maldonado es parecido, con la diferencia, que en este sector se están creando urbanizaciones de alta plusvalía.

A la altura del kilómetro 124 de la carretera se encuentran más de media docena de proyectos urbanísticos, entre ellos: Cascada Azul, Balcones de Alcalá, Organza, Silanche, entre otros.

Ferneli Gaitán es jefe de ventas de la inmobiliaria Reality Integridad, empresa que vende lotes en la zona. Según Gaitán, el 95% de los clientes, de su compañía, compran los espacios bajo la idea del confort, descanso e inversión.

“La mayoría de nuestros clientes ven a este sector como un sitio de esparcimiento vacacional, más no como vivienda. Esta urbanización se creó a partir de 2014; la mayoría de los lotes están vendidos”, aseguró el agente inmobiliario.

Según las compañías, el valor del metro cuadrado de terreno es de entre los $ 17 y los $ 22. Se ofrecen servicios a manera de añadido como salones comunales y piscinas, rutas ecológicas, cascadas y ríos.
José Cortés es propietario de un lote en la urbanización Cascada Azul, ubicada en Pedro Vicente Maldonado. Adquirió el terreno hace 3 años, atraído por el clima y la naturaleza. Ahora, por motivos familiares, piensa venderlo en $ 49 mil. Dice que el precio es mayor al de la adquisición (el cual no reveló), porque construyó una casa en la propiedad.

Cortés, al igual que todos los propietarios del conjunto, pagaba un valor o alícuota de $ 25 mensuales por la mantención del lugar. Actualmente Cascada Azul ha emprendido un segundo proyecto inmobiliario consistente en la venta de más de 50 lotes.

El establecimiento de este tipo de urbanizaciones pretende cumplir algunos parámetros ambientales, sobre todo respecto al tipo de edificaciones. Por ejemplo, en la urbanización Balcones de Alcalá, los propietarios de los lotes pueden ocupar únicamente el 10% del espacio del terreno para la construcción.

En el caso de la urbanización Yaguira, en Mindo, las casas deben ser de construcción mixta, es decir, concreto y madera. En Cascada Azul, los límites entre los terrenos deben ser ecológicos, pues se debe utilizar enredaderas, madera o arbustos con flores.

Municipios no tienen nuevos plan de desarrollo territorial

Hace unos 4 años, en el sector del noroccidente de Pichincha se inició esta especie de boom inmobiliario. Las haciendas ganaderas y agrícolas fueron lotizadas para dar paso a las mencionadas urbanizaciones exclusivas. Según los anteriores propietarios, la razón de aquello fue que la venta de las propiedades resultaba más productiva que la labranza de la tierra y el pastoreo de animales.

Pero muchos de los nuevos proyectos se vendieron sin que se hayan actualizado los planes de Desarrollo territorial de los cantones involucrados.

Esto no solo trae como problema que no se conozca con certeza dónde se puede urbanizar y dónde los terrenos mantienen su vocación productiva, sino que muchos terrenos no cuentan con escrituras, sino derechos de propiedad.

Vilma Agualzaca, directora de Desarrollo Territorial de San Miguel de los Bancos, comentó que el Municipio está trabajando en el mejoramiento del Plan de Desarrollo y que este proceso podría concluir en abril de este año.

La funcionaria añadió que el ayuntamiento está revisando la legalidad de las urbanizaciones, pues algunas fueron vendidas sin requisitos como servicios públicos, áreas verdes y caminos.

“Estamos basados en el plan de desarrollo; ahí se plasma la legalidad de la fracción de un terreno. El lote mínimo depende de la ubicación del sector, pero, sobre todo, se debe conservar la parte ambiental.

Durante 2014, alrededor de 40 urbanizaciones fueron aprobadas sin estudios técnicos”, afirmó.
Agualzaca dijo que al buscar los expedientes de esas lotizaciones, en muchos casos no se encontraron ni siquiera los planos. “A pesar de la falta de estudios, las inmobiliarias y dueños de urbanizaciones siguen vendiendo lotes; cabe mencionar que los nuevos dueños de estas tierras no tienen escrituras de propiedad sobre estas, sino un documento de posesión de derecho”, apuntó. La directora puso como ejemplo a la urbanización Yaguira.

Indicó que el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad) establece que una lotización en el área rural debe ofrecer lotes a partir de 1.000 m², pero en esa urbanización se vendían lotes de 400 m², no tiene áreas verdes, etc.

Con respecto a los precios, el Municipio prevé hacer una actualización del uso del suelo para establecer valores. Según Agualzaca, los dueños no respetan los parámetros. “La gente pone como pretexto el tema ecológico e impone sus valores. Nosotros no podemos intervenir en esto; ponemos la base y se sube el valor”, comentó la directora de Planificación.

En el tema del medioambiente, los fraccionamientos deben tomar en cuenta las áreas de conservación.  Si las lotizaciones respetan ese término, obtienen permiso. Según registros de ese Cabildo, hasta el momento no hay casos de violaciones de ese tipo.

Con respecto a las urbanizaciones privadas, la lotización de estos espacios, la funcionaria señaló que fueron aprobadas en administraciones anteriores. Solo en los 2 últimos meses de Alcaldía pasada habría aprobado de 4 a 8 de esos lugares para desarrollo inmobiliario.

Oscar Cepeda, vicealcalde del cantón, dijo que se está regulando para que la creación de urbanizaciones no prolifere hasta que no se implemente el Plan de Desarrollo Territorial y que se autorizaría ventas de lotes de 150 m², mientras en la actualidad se están comercializando terrenos desde los 90 m².

“Uno de los requerimientos para la aprobación de una lotización es que los dueños de estos terrenos tienen la obligación de vender las propiedades incluidos los servicios básicos. Mientras el dueño cumpla con ese parámetro, el Municipio se reserva la ley de hipoteca del predio”, dijo Cepeda.  

Hasta el momento, la nueva administración municipal ha recibido 6 proyectos de urbanización, pero los funcionarios no han dado paso a la aprobación, mientras no se tenga la normativa.

Con respecto al control de precios, Cepeda dijo que no se tiene una tabla pues se está actualizando, el catastro con el fin de que el precio de la tierra lotizada alcance su valor real.