A semejanza de cualquier otra propuesta normativa, el proyecto de ‘Ley Orgánica para evitar la especulación sobre el valor de las tierras y fijación de tributos’ (Loevt) es perfectible y debe ser analizado.

A tal efecto, le corresponde a la Comisión de Gobiernos Autónomos recopilar los aportes de distintos sectores sociales y procesarlos oportunamente para solventar aquellos aspectos que requieran mejora. No obstante, el proyecto contiene elementos que permitirán la conformación de mercados de suelos e inmuebles acordes con las condiciones macroeconómicas contemporáneas.

Primero: el cálculo del Impuesto a la Ganancia Extraordinaria (IGE) no sustituye a los mecanismos de mercado en la fijación de precios y cantidades. En cualquier operación de compra-venta de inmuebles, el precio de transferencia (PT) de un bien será establecido a través del regateo entre oferente y demandante. El proyecto de Loevt no impide que alguien pueda vender en $ 450.000 (en 2017) una propiedad que compró en $ 200.000 (en 2010). Quien quiera pagar esos $ 450.000 puede hacerlo.

Las libertades de vendedores y compradores no son conculcadas. Desde 2017, y a partir de la segunda transferencia de un inmueble, lo que el proyecto sí hace es convertir en impuesto a ‘una fracción’ de la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta (es decir, una parte de esos $ 250.000) y transferirla al Gobierno Autónomo Descentralizado (GAD).

Segundo: el IGE tiene un carácter progresivo en términos relativos, es decir, con respecto a la tasa efectiva de imposición. Cuanto menor sea el precio de transferencia de una propiedad, menor será también el porcentaje de ese precio que se pagará como impuesto.

Para fines ilustrativos, supóngase transacciones efectuadas bajo las siguientes condiciones: el propietario vende un inmueble después de 5 años de su adquisición; la tasa pasiva para los depósitos mayores a 365 días es 7,5%; 24 salarios básicos unificados equivalen a  $ 8.784; y el precio de venta es el doble del precio de adquisición inicial. Con estos parámetros, una vivienda adquirida en $ 50.000 y vendida en $ 100.000 generará un impuesto de $ 14.576  (que equivale al 14,6% del PT) y una ganancia ordinaria de $ 35.424 para el vendedor.

En cambio, una vivienda adquirida en $ 300.000 y vendida en $ 600.000  generará un impuesto de $ 120.395 (que equivale al 20,06% del precio de transferencia) y una ganancia ordinaria de $ 179.605 para el vendedor.

Tercero: el Impuesto a la Ganancia Extraordinaria no es confiscatorio pues, incluso si se efectuasen operaciones inmobiliarias por valores muy altos, aquel no tiende a superar el 22% del precio de transferencia del bien. Para apreciar este aspecto del proyecto de Loevt - utilizando los parámetros de cálculo colocados arriba- obsérvese lo que sucedería en dos transacciones claramente especulativas.

Un inmueble adquirido en $ 600.00 y vendido en $ 1’200.000 generará un impuesto de $ 247.379 para el GAD, (monto que equivale al 20,61% del precio de transferencia) y una ganancia ordinaria de $ 352.612 para el vendedor.  En cambio, un inmueble adquirido en $ 5’000.000 y vendido en $ 10’000.000 generará un impuesto de $2’109.802 para el GAD, (monto que equivale al 21,09% del PT) y una ganancia ordinaria de $ 2’890.198 para el vendedor.

Cuarto: el proyecto de Loevt motivará una transformación en las prácticas de los ciudadanos y, de esa manera, una mejor conformación y desarrollo de los mercados de suelos e inmuebles.

Por ejemplo -según la fórmula que se puede inferir a partir de los textos del proyecto- el IGE será mayor cuando mayor sea la diferencia entre el precio registrado en la escritura y el precio efectivamente pagado en la venta de un inmueble. Por tanto -y retomando el caso descrito arriba en el segundo acápite- se torna más conveniente registrar $ 300.000 como valor en la escritura de compra cuando una persona adquiere una casa en $ 300.000. Si distorsiona la cifra y coloca $ 100.000 como valor de adquisición en la escritura inicial, entonces el GAD obtendrá un tributo equivalente al 45,06% de los $ 600.000 del PT.

Quinto: la Loevt contribuirá a controlar la especulación en aquellas transacciones inmobiliarias en las cuales -sea cual fuere el PT- el tiempo transcurrido entre la adquisición del bien y su venta posterior no supere los 10 años, aproximadamente. Después de ese lapso, no se causa IGE.

Esta característica de la norma facilitará el logro de muchos objetivos de eficiencia y equidad... pero no todos. (O)