Javier López vive en Mapasingue Oeste junto a su esposa y tres hijas, en casa de su papá. Quiere independizarse y por ello hace poco visitó varios proyectos habitacionales de Guayaquil, pero hasta el momento no ha tenido mayor suerte.

“Visité Mucho Lote, pero no hay casas; me dijeron que fuera a Mucho Lote 2, aunque los precios no están a mi alcance”.

Rosa Erazo, quien  trabaja en la Junta de Beneficencia,  arrienda una vivienda por la que paga $100  mensuales. Al igual que Javier,  busca tener su casa  propia, y tras visitar varios planes habitacionales, decidió “hacer un esfuerzo con mis hijos” y adquirir un predio en la urbanización La Joya, por el valor de $33,500.   

Para comprar una casa, los ciudadanos  tienen como opción los créditos hipotecarios, aunque los interesados deben cumplir una serie de rigurosos requisitos. 

La mayoría de instituciones bancarias financian hasta el 70% del valor de las viviendas con un interés promedio del 10,5%.

Según información del área de Comunicación de la Asociación de Bancos Privados del Ecuador (ABPE), la banca no presta el 100% del valor de la vivienda. Ello para inculcar en el propietario la cultura del ahorro y que haga un esfuerzo inicial para pagar la entrada. 

Las entidades bancarias -entre ellas Pichincha, Guayaquil, Produbanco- calculan que la cuota mensual del deudor no exceda del 30% de sus ingresos mensuales libres de otro tipo de deudas.

El Seguro Social, según el portal web de la institución,  financia hasta el 100% de la vivienda cuyo valor no supere los $100,000,  con plazos de hasta  25 años y con tasas competitivas menores al 10%.

A estas opciones se  incluye el crédito hipotecario ofrecido por el Banco del Pacífico a través del programa “Mi primera casa”, que financia hasta el 80% de viviendas que tengan un costo de hasta $60,000, con  interés  de 5% durante los 12 años del crédito.  

En el caso de Javier López, acceder al proyecto Mucho Lote 2 es casi imposible, ya que el plan municipal está dirigido a personas de clase media, que perciban un salario que oscile entre $ 600 y $ 1,000 mensuales, tanto para solteros como para cónyuges (en este caso el ingreso de la pareja no debe superar los $ 1,000). Javier percibe el sueldo básico ($ 264) y su esposa no trabaja.    

Para conseguir el crédito del IESS, se debe tener mínimo 36 aportaciones, las 12 últimas consecutivas, pero no es el caso de Javier, que sólo tiene 7  sucesivas.     

Y para acceder a un crédito hipotecario de la banca privada, Javier debe cumplir con una serie de requisitos, entre los que están: estabilidad laboral mínima de 12 meses, certificado de trabajo, roles de pago de los últimos 3 meses,  estados de cuenta y tarjetas de crédito,   planilla de luz, agua o teléfono. 

Otra exigencia es que los interesados deben promediar un salario superior a los $800.   
Éste es un problema para Rosa, que tiene una remuneración de $436.79 y un ingreso mensual promedio de $ 354.  
La banca privada calcula que la cuota mensual no exceda el 30% de sus ingresos, lo que significa que debe destinar $ 105  al pago de su crédito.

Actualmente, en  las instituciones las cuotas superan los $ 250  mensuales, que en el caso de Rosa sería el 70% de sus ingresos, es decir, solo le quedaría $ 100 para el resto de sus necesidades.

Frente a la imposibilidad de acceder a un crédito de la banca privada, Rosa aspira a que el Seguro Social le conceda el préstamo.

Con ingresos de $ 354, deberá destinar el 40% al pago del crédito, que representan $141.76, por el financiamiento final de $16,021.31, que deberá ser cancelado en 19 años, con una tasa de interés del 8.49%.

Esta es la opción que más le conviene a Rosa, por lo que espera que una vez que pague la entrada de su casa ($10,500  hasta el 2013), el IESS le conceda un crédito mayor a
$16,021.31, pues le hacen falta $6,979  por financiar.

El Crédito Habitar, del Banco Pichincha, tiene una tasa de interés que promedia entre el 10 y 12%. Así, quien consiga  un préstamo por $50,000  a 20 años plazo, tendría que pagar una cuota mensual de $551.

Si se accede a uno  por $28,000 del programa “Mi primera casa” (Banco del Pacífico), a 12 años, se tendrían que realizar pagos de $275. Todas las cuotas incluyen los seguros contra incendio y de desgravamen.

Inversión

El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) llegó a la cifra de $ 1.000 millones por concepto de colocaciones en créditos hipotecarios otorgados a afiliados y jubilados, indica la página web de la entidad.

Respecto al crédito hipotecario, la banca pública, a través del Biess, supera a la privada. En los 5 primeros meses de este año, el Biess otorgó $281.7 millones  para vivienda, mientras que las otras  inyectaron $220.49 millones.
1’100.000 afiliados y jubilados son sujetos precalificados para un crédito hipotecario del Biess.

De acuerdo con los datos de la Encuesta 2008 de Empleo, Desempleo y Subempleo, el quintil más pobre (1), que reúne a 1’835.466 hogares (54% del total), tiene una remuneración de $217; y el quintil 2, que agrupa a 732.000 hogares (21,6%),  $543.

Los hogares que comprenden desde el quintil 3 al 5 tienen más opciones de acceder a un crédito hipotecario.
El tercer quintil, que está integrado por 445.531 hogares (13,1%), tiene un salario de $893; y el cuarto quintil,  con  265.691 hogares (7,8%), alcanza un  promedio de $1,497. Finalmente, el quinto quintil,  conformado por 118.088 hogares (3,5%), alcanza los $3,371 .

Construya su propia casa

Frente al precio de una vivienda terminada, los interesados han optado por la compra del terreno dentro de los proyectos urbanísticos, para de este modo abaratar los costos.

El arquitecto Jorge Cabello, decano de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Guayaquil, resalta dos aspectos. Primero, la funcionalidad de la vivienda y, segundo, la capacidad de financiamiento de los interesados.  

En el primer punto, Cabello manifiesta que al construir uno mismo, “puedo darle los acabados que deseo”, “puedo decidir cuántos cuartos necesito, el tamaño de la cocina, de la sala, las dimensiones del cuarto principal e incluso del cuarto de estudio, el material que voy a utilizar para los pisos, la grifería, el tumbado”, acota, al indicar que esta es una “ventaja cualitativa”.

Pero esta ventaja está condicionada a la capacidad de financiamiento de las personas. “Acceder a un crédito para construcción no es fácil”, expresa. Las condiciones son más rigurosas que para un crédito hipotecario, especialmente en la tasa de interés.

A lo anterior se debe añadir el trámite para conseguir el respectivo permiso municipal, que según el decano “toma tiempo y representa una fuerte cantidad de dinero”, a lo que se debe sumar el tiempo de aprobación, que de cumplirse con los requisitos sería de un mes; pero si existen inconvenientes, la demora puede ser de meses.  

Un arquitecto que trabaja en proyectos inmobiliarios, y que prefiere el anonimato, asegura que el ahorro al construir es de entre el 10% y el 15% del valor de la casa en una urbanización, porcentaje que puede ser menor ante una serie de imprevistos.

“Primero, hay que gastar para obtener el permiso municipal” -monto que podría llegar a los $5,000- y “segundo, no hay control en la venta de los materiales para construcción, salvo el cemento y el hierro”, expresa.

El saco de cemento tiene un costo de $6.70, mientras que el hierro oscila  los $53  el quintal. En lo que respecta al metro cúbico de arena y piedra, éste bordea los 12 dólares, “y no siempre se despacha la cantidad exacta”, lo que va en perjuicio de quien construye”, acota.

Al presupuesto de construcción se debe añadir la mano de obra, que es de $72.50  a la semana por trabajador, que debe estar afiliado al IESS.

Ante la larga lista de inconvenientes, que podrían llevar a que la vivienda esté terminada en seis meses o más, “lo mejor es buscar una casa en una urbanización que llene nuestras expectativas e invertir a través de un crédito hipotecario”, aconseja el arquitecto.

Se debe tener en cuenta que el metro cuadro de construcción, en la vía Pascuales-La Aurora, promedia entre los 200 y 300 dólares; y en el sector de La Puntilla, el metro cuadrado de construcción supera los 500 dólares.

Esta situación conlleva en el primer tramo señalado, se pueda encontrar viviendas que oscilan entre los 25,000 y los 100,000 dólares -Villa Italia, La Joya, Villa Club, Matices, como ejemplo- con una superficie de terreno de entre 80 y 150 metros cuadrados.

Mientras que en el sector de La Puntilla, los departamentos están avaluados entre 80 mil y 250 mil dólares, y una vivienda en una urbanización privada puede costar entre 350 mil y más de un millón de dólares, con terrenos que superan los 1.000 metros cuadrados.