Los ‘bancos de suelo’: una mirada a sus múltiples dimensiones

Los ‘bancos de suelo’ no son una propuesta inédita ni experimental. Desde hace mucho tiempo, aquellos existen y arrojan evidencias sobre sus virtudes y limitaciones. En definitiva, sea cual fuese su forma jurídico-organizativa, un ‘banco de suelo’ es una cantidad significativa de tierras que una institución pública (o una empresa privada) adquiere para mantenerla sin usar esperando así alcanzar a futuro un beneficio colectivo (o una ganancia individual). Este ‘almacenamiento’ de activos es una respuesta a las ‘imperfecciones’ de mercados en los cuales los precios no trasmiten información adecuada y oportuna sobre la escasez de un bien o sobre sus características. En las últimas décadas, en China, los bancos de suelo se implementaron para facilitar la transacción de los derechos de uso y, posteriormente, para mejorar la gobernanza de la tierra con el objetivo de erradicar la pobreza.  

La categoría ‘bancos de suelo’ encierra múltiples dimensiones. En América Latina, la dimensión social es muy importante pues los pobres no suelen tener un acceso digno, seguro y formal a vivienda de calidad. Esta situación estructural les impide a su vez disfrutar de las ventajas asociadas a la aglomeración de personas en los espacios urbanos. Por ello, los ‘bancos de suelo’ públicos están postulándose también como instrumentos para aumentar las posibilidades de que la población pueda ejercer efectivamente su derecho a vivir en la ciudad. En tal sentido, en países como México, Brasil, Perú o Argentina, los ‘bancos de suelo’ están aplicándose para producir vivienda social, ampliar los espacios comunes y regularizar los asentamientos informales. 

Un ejemplo destacado de este tipo de intervenciones es Metrovivienda, una iniciativa del Concejo de Bogotá que creó el “banco de tierras e inmobiliario del Distrito Capital” en 1998. Su propósito era comprar tierra no urbanizada para habilitarla y luego venderla a desarrolladores privados, recuperando los costos públicos de la generación de suelo urbano. 

La arista macroeconómica se refiere al fenómeno del enriquecimiento mediante negocios inmobiliarios, que ha devenido en una opción fácil en los países que experimentan dificultades para expandir sus inversiones productivas. Además de amplificar los costos socioambientales de la expansión urbana, ese proceder dificulta la regulación espontánea de los mercados. La contemporánea ‘creación  destructiva’ de la acumulación capitalista aparece expresada físicamente en inmuebles que pueden construirse pero no pueden venderse y, si se venden, no pueden pagarse. Y esto constituye otra razón para el establecimiento de ‘bancos de suelo’.

Las políticas del suelo tienen implicaciones macroeconómicas. Tarde o temprano, la apreciación o depreciación de inmuebles termina afectando los niveles de empleo y producción de la economía en su conjunto. Mediante la oferta planificada de espacios urbanizados, los ‘bancos del suelo’ crean fácticamente ‘bandas’ para restringir las fluctuaciones en los precios. En esencia, promoviendo el ordenamiento territorial y la participación pública en los mercados del suelo, las políticas contemporáneas intentan transformar las prácticas inmobiliarias alejándolas de la habitual búsqueda de ganancias extraordinarias a costa de la socialización de pérdidas. Es decir, se trata de crear una nueva generación de empresarios cuyo éxito provenga de la gestión más eficiente de activos, la reducción de costos y el mejoramiento de la propiedad. 

También existe una dimensión política y se explica por el hecho de que los ‘bancos de suelo’ pueden utilizarse para ordenar la expansión urbana, erradicar la pobreza, mitigar los problemas ambientales o estabilizar los precios. Ante todo, sin embargo, aquellas son herramientas contra el abuso. Quienes especulan para amasar fortunas perpetúan prácticas políticas y hábitos culturales que legitiman la apropiación indebida de beneficios que no guardan proporción con el aporte real que un individuo efectúa para la generación de bienes o servicios. La captura de la ‘plusvalía urbana’ tiene como efecto perverso la amplificación de las desigualdades. Los mercados de suelos, inmuebles y arriendos adquieren dinámicas socialmente adversas debido a la reproducción de esa conducta rentista. 

La inequidad menoscaba la vivencia democrática. Por eso, en una esfera pública razonable e informada, el debate no debería versar sobre la necesidad de mecanismos de regulación. La discusión debería estructurarse preguntándose: ¿quién, por qué y para qué se debería recuperar y administrar la plusvalía urbana mediante la institucionalización de bancos públicos de suelo?