Si un ciudadano adquiere una vivienda y después la vende, por tratarse de la primera venta el bien no pagaría el impuesto que se propone  en el proyecto de Ley Orgánica Reformatoria al Código de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, que fue enviado por el Ejecutivo el 8 de junio a la Asamblea Nacional.        

El proyecto de ley contempla que el impuesto se cobra desde la segunda venta del bien inmueble. El impuesto que se plantea no es del 75% sobre el valor de venta del bien, sino que dicho tributo corresponde a una parte de la ganancia extraordinaria.       

La reforma reconocería un costo de oportunidad o ‘ganancia justa’   a los propietarios por la venta de un bien, la cual se calcularía en base al promedio de la tasa de interés pasiva referencial para depósitos a un  plazo de 361 días y más. Este mes la tasa es del 7% y la publica el Banco Central del Ecuador cada 30 días.

La ganancia se calcula en el período comprendido entre el mes y año de adquisición y el mes y año de transferencia del bien. Si el monto de la escritura de adquisición es de $ 100.000 y al bien se lo quiere vender en $ 150.000, pagará $ 14.249 por el impuesto. (Ver ejemplos en la infografía).

Actualmente, el cobro municipal por plusvalía que está amparado en el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad), es de hasta el 10% de la diferencia entre el avalúo municipal del bien y su valor comercial. Este se paga al momento de vender el bien, pero con la nueva ley este se efectuará a partir de la segunda transacción.    

En países como Colombia, los municipios participan con porcentajes de entre el 30% y 50%, en Brasil con alrededor de la mitad de la plusvalía y en España, según cada ciudad, se recauda entre el 30% y 40%.

Las recaudaciones anuales de los municipios del país por concepto de plusvalía varían. Por ejemplo, Cañar (Azogues) percibió $ 89.757, Ibarra (Imbabura) obtuvo $ 2’201.851,68, Guayaquil (Guayas) $ 8’045.466, Cuenca (Azuay) $ 2,6 millones y Portoviejo (Manabí) $ 764.431.

El impuesto está dirigido a grandes especuladores

De acuerdo al Ejecutivo, el impuesto a la plusvalía no perjudica a las familias ecuatorianas, sino a los grandes especuladores. “Esta ley quiere ir contra los grandes especuladores, contra los panas de ciertos alcaldes que dicen que van a salir a marchar”, aseguró el presidente de la República, Rafael  Correa.

Una de las razones que motivó la ley, según el mandatario, es que según un estudio hecho en los 9 principales municipios del país, unos $ 600 millones del plusvalor se fueron a manos privadas, además de la necesidad de redistribuir la riqueza.

De acuerdo a un informe publicado en diciembre de 2014 por la Cámara de la Industria de la Construcción (Camicon), el enriquecimiento injustificado que beneficia únicamente a los propietarios impacta en el costo final de la vivienda, en la mayoría de casos en un 15%. En Quito, en los últimos 4 años el costo de terrenos ha aumentado entre el 100% hasta el 600%.

En algunas zonas del país, como la circundante al aeropuerto Mariscal Sucre de Tababela, en Quito, el valor de la tierra pasó de $ 30 por metro cuadrado a $ 70.

En Guayaquil, en la vía a la Costa, el metro cuadrado tuvo un crecimiento similar en el lapso de 4 o 5 años.

Un estudio del portal inmobiliario Vive1.com reveló que en los sectores aledaños donde será el nuevo aeropuerto de Guayaquil (Vía a la Costa), el promedio del costo de metro cuadrado de un inmueble está en $1.250, mientras que en 2010 estaba en alrededor de $ 900. Hubo un crecimiento del 38,8% en menos de 5 años. Al momento el metro de terreno está aproximadamente en $ 65, un incremento importante desde 2010 que estaba en aproximadamente $ 30.

Otro informe, esta vez de la Federación Nacional de Corredores de Bienes Raíces (Fenacbre) mencionó que antes las viviendas tenían un costo promedio de $ 50 mil, y luego de la construcción del parque Samanes (norte de Guayaquil) subieron a $ 80 mil.

Pero no solo las zonas del norte de Guayaquil y vía a la Costa registran aumentos desproporcionados en los terrenos. También el Guasmo, Trinitaria, Nueva Prosperina y Vergeles son ejemplos de sectores en donde los precios  aumentaron casi al doble sin que las autoridades locales hayan evitado la especulación.

La especulación producida en el costo de terrenos afecta principalmente a la gente de escasos recursos, puesto que estos precios se incrementan en la mayoría de casos sin justificación de las inmobiliarias. Henry Yandún, presidente de la Camicon, manifestó que están de acuerdo en la necesidad de implementar herramientas para evitar el costo exagerado en los terrenos, que están en los alrededores de obras realizadas por el Gobierno.

“La ley establece el pago de plusvalía no solo para terrenos sino también para las obras que se hacen en los terrenos. Nosotros creemos que eso es inadecuado porque las obras que se hacen en los terrenos son una inversión privada, la cual no puede pagar plusvalía”, dijo Yandún.

Diego Carrión Mena, PhD en Planificación Urbana, durante el ‘Seminario de Plusvalía para el Desarrollo Urbano’, indicó que el cobro de impuesto predial en Ecuador, como elemento de ajuste de la valorización, es insuficiente y precario. “El contemplar normativa y aplicación de mecanismos de captura de plusvalías requiere de fuerte voluntad y decisión política”, enfatizó. (I)

DATOS

El valor de adquisición está conformado por la suma de los siguientes rubros: a) El valor que consta en la escritura pública de transferencia de dominio del bien, en el cual deberá detallarse su forma y medios de pago. En caso de que existan pagos en efectivo dentro de la transacción y estos superen los $ 5.000, los notarios deberán informar al Servicio de Rentas Internas en las condiciones establecidas por dicha administración tributaria;

b) Los rubros correspondientes a mejoras que hayan incrementado sustancialmente el valor del bien y formen parte del mismo, siempre que se encuentren legalmente soportados;   

c) Los gastos de gestión, notariales y de registro, incluyendo el pago del impuesto de alcabala que se haya efectuado al momento de la adquisición y las demás tasas municipales; y

d) Los pagos efectuados correspondientes a contribuciones especiales o de mejoras u otros mecanismos de captación de plusvalía, nacionales o seccionales, debidamente soportados por el vendedor.