Un costo de oportunidad sería reconocido a los propietarios por la venta de un bien, según el proyecto de Ley Orgánica Reformatoria al Código de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, que regularía la plusvalía y que fue enviado ayer a la Asamblea Nacional por el Ejecutivo.

La ‘ganancia justa’, que consideró el Gobierno, se calcula en base al promedio de la tasa de interés pasiva referencial para depósitos a un  plazo de 361 días y más. Este mes la tasa es del 7% y la publica el Banco Central del Ecuador cada 30 días. La ganancia se calcula en el período comprendido entre el mes y año de adquisición y el mes y año de transferencia del bien.

Por ejemplo, si el monto de la escritura de adquisición es de $ 100.000 y al bien se lo quiere vender en $ 150.000, la ganancia ordinaria se obtiene de la siguiente fórmula: 1 más la tasa de interés, en este caso del 7%, y el resultado se eleva al exponente que resulta de dividir el número de meses transcurridos entre la fecha de adquisición del bien y la de transferencia del mismo dividido para 12.

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En el caso de una vivienda de $ 100 mil la ganancia ordinaria del vendedor es de $ 22.504,30. Sumando el monto de adquisición y la ganancia ordinaria da un total de $122.504. La utilidad extraordinaria para un vendedor es la resta del valor de venta y la ganancia ordinaria, en el ejemplo es $ 27.496.

El proyecto de ley considera una base exenta (monto hasta el cual no se paga impuesto) de 24 salarios básicos ($ 8.496). A la utilidad extraordinaria ($ 27.496) se le resta la base exenta ($ 8.496), y sobre el resultado -$ 18.999- se paga el impuesto a la plusvalía (75%), dando un total de $ 14.249.  

Diana Arias, asesora de la dirección general del Servicio de Rentas Públicas (SRI), indicó que al valor que consta en la escritura pública respectiva se le puede sumar algunos rubros adicionales. (Ver caja de datos). Explicó que el ciudadano que va a vender su bien inmueble tiene la posibilidad de sumar estos rubros y con ello incrementar el valor de la adquisición que está registrado en la escritura. Con ello el vendedor tendrá una mayor ganancia ordinaria y menor base para la utilidad extraordinaria, con lo cual pagará un menor impuesto.

Previo a la llegada del proyecto, el presidente Rafael Correa en Twitter  sostuvo ayer que “nuevamente nos van a querer asustar a la clase media. Esto es para los especuladores de tierra, ganancia absolutamente ilegítima y perniciosa para la sociedad”.

El proyecto de ley, compuesto por 4 artículos, contempla también que no son objeto del impuesto las transferencias de dominio de bienes inmuebles por sucesiones, donaciones, rifas y sorteos, remates o ventas realizadas judicialmente o por instituciones del Estado, dación en pago de inmuebles por parte del deudor o garante del mismo, para la cancelación de las obligaciones.

Actualmente, el cobro municipal por plusvalía que está amparado en el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad), es de hasta el 10% de la diferencia entre el avalúo municipal del bien y su valor comercial. Este se paga al momento de vender el bien, pero con la nueva ley este se efectuará a partir de la segunda transacción.

El domingo, durante una entrevista televisiva, el Mandatario señaló que la normativa estará destinada específicamente a los “especuladores” de la tierra que adquieren  extensiones de terreno conociendo que una obra pública pasará por allí, para luego aumentar su valor.

Recalcó además que los ecuatorianos de clase media, que trabajan para adquirir una vivienda, no se verán  perjudicados por esta propuesta e, incluso, apuntó que el proyecto beneficiará al sector inmobiliario cuyo mayor inconveniente es el alto costo de los terrenos.

Esto, según Correa, haría que los precios de las casas y departamentos eventualmente bajen de precio.

Joan Proaño, gerente de la constructora Proaño Proaño, dijo que tal como se ha explicado la ley,  se podría controlar el precio de las tierras que están cercanas a obras de infraestructura, es decir a aquellas personas que compran para luego subir desmesuradamente.

Proaño detalló que la especulación no solo tiene lugar en las afueras de las ciudades donde  pasan las vías públicas, sino también en los centros urbanos como consecuencia de la falta de terrenos.  Por ejemplo, detalló el constructor, en el centro norte de Quito en los últimos 3 años ha existido un incremento del 90%, esto es que si antes un terreno de 800 m2 costaba $ 500.000, ahora está en $ 900.000.              

Explicó que estas zonas se empiezan a consolidar y revalorizar y, como existe poca oferta y mucha demanda, los dueños de los lotes esperan un tiempo y cuando los sacan a la venta, piden el precio que desean.

Henry Yandún, presidente de la Cámara de la Industria de la Construcción (Camicon), dijo que si bien  el problema del alto costo de la tierra existe, esto obedece más bien a un problema de mercado por la escasez de espacios para urbanizar  en las ciudades.  “Si no hay la suficiente cantidad, su costo terminará subiendo”, aseguró.

Proaño destacó que existe una solución de mercado contemplada en el Cootad.

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Dicha normativa otorga la potestad a los municipios de exigir que pasado determinado tiempo, estos terrenos sean vendidos so pena de impuestos o de una expropiación, de modo que al salir varios a la venta la oferta cubra la demanda y por tanto, los precios bajen. Sugirió también una normativa que permite declarar estas zonas como de interés prioritario y evitar la especulación. Según el documento del proyecto, la declaración y pago de este impuesto se realizará en forma previa al otorgamiento de la escritura correspondiente, y este dinero será depositado en las cuentas de los Gobiernos Descentralizados en un plazo máximo de 24 horas.

Una de las razones que motivó la ley, según el Presidente, es que según un estudio hecho en los 9 principales municipios del país, unos $ 600 millones del plusvalor se fueron a manos privadas, además de la necesidad de redistribuir la riqueza.

Puso como ejemplo, una vez más, los altos costos de los terrenos en donde se construyó la sede de la Unasur, e hizo referencia al incremento desmesurado de los predios en las inmediaciones de la Ruta Viva en Quito, como resultado de la construcción del aeropuerto de Tababela.  

Los expertos consultados insistieron en que una buena parte del desarrollo urbanístico que genera plusvalía ocurre a partir de la obra privada, principalmente urbanizaciones y centros comerciales. (I).

DATOS

El valor de adquisición está conformado por la suma de los siguientes rubros: a) El valor que consta en la escritura pública de transferencia de dominio del bien, en el cual deberá detallarse su forma y medios de pago. En caso de que existan pagos en efectivo dentro de la transacción y estos superen los $ 5.000, los notarios deberán informar al Servicio de Rentas Internas en las condiciones establecidas por dicha administración tributaria;

b) Los rubros correspondientes a mejoras que hayan incrementado sustancialmente el valor del bien y formen parte del mismo, siempre que se encuentren legalmente soportados;  

c) Los gastos de gestión, notariales y de registro, incluyendo el pago del impuesto de alcabala que se haya efectuado al momento de la adquisición y las demás tasas municipales; y

d) Los pagos efectuados correspondientes a contribuciones especiales o de mejoras u otros mecanismos de captación de plusvalía, nacionales o seccionales, debidamente soportados por el vendedor. 

Reunión de CREO se llenó de ‘ofrecimientos’

El líder de Creando Oportunidades (CREO) convocó ayer a una rueda de prensa, pero más bien fue un mitin político lleno de ofrecimientos de campaña, con miras a las elecciones de 2017.

Su propuesta principal ahora es revertir las leyes y disposiciones del gobierno de Rafael Correa.

Sobre el tributo a las herencias dijo que es su derecho entregar su patrimonio exclusivamente a sus hijos, porque nadie se lo ha regalado. El dirigente político es dueño de Banco Guayaquil, uno de los más grandes del país.

El excandidato presidencial en 2013 ofreció también revertir el techo para las utilidades (actualmente fijado en $ 8.000) y devolverle al sector privado la administración del Fondo de Cesantía del Magisterio, que actualmente está en manos del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess).    

Lasso igualó el impuesto a las herencias como un “ataque a la familia” de los ecuatorianos. Ante eso pidió a los ciudadanos dejar de quejarse en Facebook y Twitter para salir a las calles. Aunque no dio fecha para una eventual movilización.

Adelantó que los asambleístas de CREO votarán no por el proyecto de ley que reforma el impuesto a las herencias.

Junto al exbanquero estaban los asambleístas de CREO, el exgobernador del Guayas, Francisco Jiménez, el exdirector del PRE, Emilio Espinoza, y el abogado de Fabricio Correa, Joffre Campaña. (I)